Пошаговая процедура стандартной сделки с недвижимостью

Материал из Алания (недвижимость и жизнь)
Перейти к навигации Перейти к поиску

Этап 1. Заключение договора купли-продажи

Подписываем договор купли-продажи

На первом этапе продавец и покупатель заключают договор. В нем прописываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости (планировка, особенности постройки, даты сдачи в эксплуатацию и т.п.), сроки и условия оплаты сделки, обязанности сторон.

Во время подписания контракта покупателю необходим только загранпаспорт. Документ заключается в двух экземплярах и на нескольких языках, например, турецком и русском.

В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления оформляют документы собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок.

Нотариусы не имеют права самостоятельно регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить контракт, предметом которого является купля-продажа недвижимости, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.

Вносим задаток

При подписании контракта покупатель вносит задаток, чтобы забронировать недвижимость за собой, — 5-10% от цены объекта. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.

Этап 2. Подготовка документов для регистрации сделки

Чтобы подписать договор, достаточно загранпаспорта, но для окончательного оформления объекта в собственность и получения ТАПУ понадобятся еще документы.

Делаем доверенность на риэлтора – по желанию

Если покупатель не может / не хочет лично готовить документы для оформления недвижимости в собственность, он может сделать нотариальную доверенность на своего представителя в Турции, который выполнит все формальности от его имени.

Получаем ИНН

У покупателя, в том числе иностранца без ВНЖ, должен быть индивидуальный налоговый номер в Турции – это обязательное требование для регистрации недвижимости, открытия банковского счета, заключения договоров с коммунальными службами и провайдерами телефонной связи. Процедура простая и занимает несколько минут. Для получения ИНН надо прийти в районное отделение налоговой инспекции (vergi dairesi), предъявить паспорт и написать заявление.

Открываем счет в банке – по желанию

Чаще всего для проведения сделки открывается банковский счет в Турции. Это удобно, потому что в последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. Он также понадобится, если вы будете оформлять ВНЖ. Во многих турецких банках есть русскоязычный персонал и интернет-банкинг, поэтому сложностей с управлением счетом не должно возникнуть.

Для открытия счет понадобится:

  • загранпаспорт и его ксерокопия
  • налоговый номер в Турции (официальный документ из налоговой инспекции)
  • внутренний паспорт со штампом о регистрации по месту жительства

Счет в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счета одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.

Если желания открывать счет в Турции нет, можно оплатить сделку переводом из своей страны сразу на счет продавца.

Получаем разрешение от госорганов – при необходимости

В некоторых случаях необходимо получить свидетельство из военного ведомства о том, что объект не находится на охраняемой территории. По новым правилам, необходимости получать разрешение нет, если аналогичный запрос на этом же участке рассматривался хотя бы один раз с 2011 года. Поэтому в большинстве случаев процедура формальная и занимает всего несколько дней (а не 6-8 недель, как было ранее).

Все формальности должен решить риэлтор.

Этап 3. Оплата недвижимости

Оплачивать недвижимость в Турции можно как в турецких лирах, так и в евро, долларах, английских фунтах. По личной договоренности с продавцом можно выбрать удобную валюту, прописав этот пункт в договоре. Там же указывается график платежей.

Чаще всего сделки оплачиваются банковским платежом. Для совершения перевода из России банк может запросить подтверждающие цель платежа документы – договор купли-продажи. Часть средств можно внести наличными. Некоторые турецкие компании принимают платежи в своих офисах в России, Украине, Казахстане.

К моменту получения ТАПУ недвижимость должна быть полностью оплачена. Есть возможность купить объект в рассрочку, но в этом случае в свидетельство о собственности будет вписано обременение, которое можно снять после полного расчета.

Этап 4. Передача права собственности и ТАПУ

Продавец (или представитель по доверенности), покупатель (или представитель по доверенности), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика.

Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ).

Срок получения ТАПУ — до пяти дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.

Этап 5. Оформление договоров на коммунальные услуги

Финальный этап сделки – оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, телефон, интернет) на нового владельца недвижимости.

Если вы купили новостройку, то первым делом надо получить Искан – технический паспорт на квартиру.

Справка: В Турции есть два вида технических паспортов на недвижимость — Генель Искан (Genel Iskan) и Ферди Искан (Ferdi Iskan). Первый получает застройщик на весь дом при вводе в эксплуатацию. Это документ подтверждает, что все стандарты строительства были соблюдены и здание можно подключить к инженерным сетям. Второй — Ferdi Iskan – это индивидуальный технический паспорт на квартиру, который получает собственник после покупки. Там содержится техническая информация о квартире и всём здании (площадь, количество этажей, наличие подсобных помещений и т.п.)

Индивидуальный техпаспорт оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если покупается «вторичка», то Ферди Искан уже должен быть. Если его не оформили, но у всего здания есть Генель Искан, то с получением документа проблем не возникнет. Для этого нужно обратиться в Муниципалитет по месту нахождения недвижимости и оплатить госпошлины.

Для оформления абонементов на коммунальные услуги понадобятся:

  • Паспорт собственника недвижимости (копия)
  • ТАПУ на недвижимость (копия)
  • Индивидуальный Искан (копия)
  • Страховой полис (обязательная страховка от землетрясений)
  • Порядковые номера счетчиков на воду
  • Заявления на подключение коммунальных услуг
  • Нотариальная доверенность на представителя (если собственник не сам занимается оформлением абонементов).

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Можно. Для этого покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, который будет собирать документы вместо него.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы. В большинстве случаев они не превысят 5-7% от рыночной цены объекта.

Налог на покупку недвижимости

Покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 4% от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Государственные пошлины при оформлении ТАПУ

За выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцами обязательно. Всего на эти расходы уйдет около €300.

Нотариальная доверенность

В случае если сделка (или какие-то ее части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции. Ее оформление стоит €100-150.

Услуги риэлтора

В Турции нет фиксированной ставки агентского вознаграждения. На практике, чаще всего покупатели платят 3% от цены объекта. В эту стоимость включены не только подбор, показы недвижимости и ведение переговоров с продавцом, но и подготовка документов и подача в их в необходимые инстанции.

Размер комиссии стоит обсудить с вашим агентом заранее. Если вам не требуется полное сопровождение, а нужна помощь лишь на определенных этапах, вам должны предоставить скидку.

На первичном рынке риэлторы часто работают за комиссию от застройщика, а значит, для покупателя их услуги бесплатны.

Получение Искан (только для новостроек)

Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить €300-1000 в зависимости от характеристик объекта.

Обязательное страхование

Все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK. Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоимость полиса — €15-150 в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.

Оформление абонементов на коммунальные услуги

Подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить €200-300. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30-50% дешевле.

Ипотека в Турции

Закон об ипотеке был принят в Турции 6 марта 2007 года. До этого времени ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Но с тех пор в Турции многое изменилось. Сейчас покупателям доступны самые разные кредитные продукты.

Типичные условия кредитов в Турции для иностранцев

  • Валюта кредита — Турецкая лира, доллар, евро, британский фунт, российский рубль
  • Сумма займа — До 75% от оценочной стоимости объекта
  • Срок ипотеки — От 1 месяца до 10 лет
  • Возраст заемщика — До 70 лет

Погашение кредита — Ежемесячно, при досрочном погашении штраф – 1-2%

  • Процентные ставки — 10-15% — в лирах, 6-8% — в долларах и евро
Справка: Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана имеют право покупать в полную частную собственность квартиры и виллы в Турции. В некоторых случаях необходимо получить уведомление из военного ведомства о том, что объект Не находится на особо охраняемой территории.

Владение объектом любой стоимости дает право получить вид на жительство в Турции. Покупатели, потратившие на недвижимость более $1 млн, могут сразу запросить гражданство

Главный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, — это ТАПУ. Договор купли-продажи, даже подписанный у нотариуса, еще не делает покупателя официальным владельцем недвижимости.